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二手房的購買需要注意哪些方面才不會上當

二手房的購買需要注意哪些方面才不會上當
    如今,房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期,如果是二手房,有些已經轉手了兩至三次,所以最后看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。下文本文將為您具體介紹買二手房看真實房齡的方法,以及要注意的小細節等內容,您一看便知。
一、怎么看二手房的真實房齡
方法一:看到新近粉飾的墻面,可以從周圍居民或房管部門那里確認一下房屋的真實年代,不要隨便聽信中介公司關于房屋年代的介紹。
方法二:房屋內如果新近裝飾過,可以進入廚房、衛生間觀察,因為廚衛的裝修比較難以改變,一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。另外,由于地板的裝修不容易更換,地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
方法三:觀察樓道情況,了解戶表狀況。
方法四:查看產權證,產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限,如果是單位房,可由產權辦理時間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時間。
最后,消費者還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定,如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符,房東應承擔違約責任。
二、買二手房要注意哪些細節?
細節一:選好地理位置
對于購買二手房純居住人群來說,可以盡量選擇那些離車站、地鐵較近,周邊商業氛圍較完善的區域買房,這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便。
細節二:房屋質量要看周詳
由于一些二手房年代建成較久,使用時間較長,因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經常滲水、防水防火性能較差等狀況,因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。
細節三:選好戶型面積
購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的戶型面積,如首次置業者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡;而白領、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。
細節四:仔細查驗房屋產權
1、弄清楚產權證上的房主與賣房人是否為同一個人并要求賣方提供合法證件,包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件
2、確認產權證所標注的面積與實際面積是否相符,向有關房產管理部門查驗所購房屋產權來源與其合法性。
3、確認產權的完整性,查驗房屋有無債務負擔,有無房產抵押,包括私下抵押、共有人等等。當購房者仔細驗明所購房屋產權性質之后方可安全購買,以免日后發生糾紛。
細節五:清楚裝修結構
二手房大都帶裝修,對于購買后立即入住的購房者來說著實可以節省一筆不小的裝修開支。但是對于想要重新裝修的購房者來說,就要將其最初購買時的裝修情況弄清楚,已經裝修過的地方是不是需要全部打掉,最好了解其住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,也好便于重新裝修。
以上便是二手房買賣的真實房齡的鑒定方法和買二手要注意的相關細節,希望這些內容對您有所幫助。
 
二手房交易注意事項
    (1)房屋手續是否齊全  
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。  
  (2)房屋產權是否明晰  
  有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。  
  (3)交易房屋是否在租  
  有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。  
  (4)土地情況是否清晰  
  二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。  
  (5)市政規劃是否影響  
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。   (6)福利房屋是否合法
   房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 
  (7)單位房屋是否侵權 
  一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  (8)物管費用是否拖欠
  有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。
  (9)中介公司是否違規  
  有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。  
  (10)合同約定是否明確 
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。二手房的購買需要注意哪些方面才不會上當
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